A carta chega no endereço do imóvel, ou aparece como pendência na caixa postal do e-CAC. Ela tem o nome de Aviso de Regularização de Obra, cita uma construção que o destinatário reconhece e fala em contribuição previdenciária. A primeira reação costuma ser a mesma: mas eu já paguei tudo na prefeitura.
O que é esse aviso
A Receita Federal cruza dados de matrículas de imóvel, cartórios e prefeituras para identificar construções que ainda não tiveram o INSS de obra apurado. Quando encontra uma, envia o aviso. Em 2025, foram 16.338 avisos enviados pelo país.
O aviso não é uma multa e não é um auto de infração. Ele é uma comunicação formal de que existe uma obrigação em aberto, com um prazo para que ela seja cumprida de forma espontânea. Essa palavra, espontânea, é a mais importante do documento, e a próxima seção explica por quê.
Por que chega a quem está em dia com a prefeitura
São duas esferas diferentes, e cumprir uma não quita a outra.
- Município. Alvará, habite-se, IPTU e averbação. Estar em dia aqui prova que a construção seguiu as regras da cidade.
- União. O INSS de obra, contribuição previdenciária sobre a mão de obra empregada na construção, apurada pela Receita Federal no Sero, o Serviço Eletrônico para Aferição de Obras, regulado pela Instrução Normativa RFB nº 2.021/2021.
São órgãos distintos, guias distintas e obrigações distintas. É exatamente por isso que tanta gente organizada, com o habite-se em mãos, é surpreendida pelo aviso. Não houve descuido: houve uma obrigação federal que ninguém explicou.
O que muda quando o prazo passa
Enquanto o prazo do aviso está aberto, o contribuinte tem a iniciativa: ele declara a obra, apura o que é devido e regulariza de forma espontânea, sem multa de ofício.
Passado o prazo sem resposta, a obra pode ser selecionada para procedimento fiscal e o valor ser lançado de ofício pela própria Receita Federal. Nesse caso incide a multa de 75% sobre o tributo devido, prevista no art. 44, I, da Lei nº 9.430/1996. Se a intimação seguinte também não for respondida no prazo, esse percentual passa a 112,5%, pelo § 2º do mesmo artigo. Os juros correm em paralelo, mês a mês.
E há um segundo estágio: débito não resolvido pode ser inscrito em dívida ativa da União, o que acrescenta o encargo legal de 20% previsto no art. 1º do Decreto-Lei nº 1.025/1969 e transfere a cobrança para a Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional.
O aviso é uma janela, não uma sentença. A diferença de custo entre responder dentro do prazo e responder depois dele é a maior de todo o processo.
Como a regularização acontece, na prática
O caminho tem uma ordem, e ela não pode ser alterada.
- 1. CNO. A obra precisa estar cadastrada no Cadastro Nacional de Obras, que é o registro da construção na Receita Federal. Se ainda não existe, é aberto; se existe com erro, é corrigido, porque dado errado no cadastro infla o cálculo.
- 2. Aferição no Sero. É aqui que se define quanto de INSS a obra deve. O cálculo parte da área construída, do valor de referência por metro quadrado, do percentual de mão de obra e do enquadramento por categoria e destinação. A classificação da obra importa: a Instrução Normativa RFB nº 2.021/2021 considera casa popular a obra residencial unifamiliar com área total não superior a 70 m².
- 3. Deduções. Notas fiscais de material e de serviços de terceiros reduzem a base de cálculo dentro da lei. Quanto melhor a documentação, menor tende a ser o valor apurado.
- 4. CND. Com o INSS quitado ou parcelado, a Receita Federal emite a Certidão Negativa de Débitos da obra, que é o documento que prova a regularidade da obra e encerra o cadastro dela na Receita Federal.
Todo o processo acontece dentro do e-CAC. Não é preciso comparecer a nenhuma repartição, mas é preciso saber navegar o sistema e preencher cada etapa com precisão, porque enquadramento errado custa dinheiro e refazer custa tempo.
Dá para pagar menos?
Dentro da lei, muitas vezes sim, mas o quanto depende do caso, e ninguém sério promete percentual antes de olhar a documentação. O que reduz o valor de forma legítima é conhecido e verificável:
- Reunir e aproveitar as notas fiscais de material e de serviços de terceiros que abatem a base de cálculo.
- Garantir o enquadramento correto da obra, na área, no tipo, no padrão e na destinação.
- Conferir os dados do CNO, porque erro de cadastro aumenta o valor apurado.
A redução real, portanto, não vem de desconto: vem de fazer a apuração pelo procedimento correto, com a documentação organizada. Promessa de porcentagem fixa, antes de qualquer análise, é sinal de alerta.
O primeiro passo
Separe a carta ou a captura da pendência no e-CAC, o endereço do imóvel, a área construída, a data de início da obra e as notas fiscais que existirem. É esse material que alimenta a análise.
Em A Regular Soluções, a análise inicial é gratuita: explicamos o que o aviso significa, apresentamos uma estimativa do que é efetivamente devido e mostramos a ordem das etapas. Depois disso, conduzimos o processo inteiro no e-CAC, do CNO à certidão.