A construção acabou, o habite-se saiu, o comprador está definido e o negócio para no cartório. O tabelião pede uma certidão que o imóvel não tem, e a explicação normalmente vem em sigla. Esta é a explicação por extenso.
O que é a CND de obra
CND é a Certidão Negativa de Débitos. Aplicada a uma construção, ela é o documento em que a Receita Federal declara que não há contribuição previdenciária em aberto relativa àquela obra. É a prova, para terceiros, de que o INSS de obra foi apurado e quitado.
Ela não é um documento municipal. Alvará, habite-se e averbação são atos do município e do cartório; a CND de obra é federal, e é emitida pela Receita Federal ao final do processo de regularização.
Por que comprador e banco pedem a certidão
Um ponto que gera muita confusão: a certidão não é condição para o cartório averbar a construção. O Conselho Nacional de Justiça firmou que exigir certidão negativa como condição para registrar ou averbar configura sanção política tributária, e a inexigibilidade da certidão do INSS para averbação de construção já foi reconhecida na esfera correicional.
O que a certidão faz é outra coisa, e é o que importa na prática:
- Ela prova que a obra está regular perante a Receita Federal, e é isso que comprador, banco e cartório conferem antes de fechar.
- Sem ela, o débito continua de pé em nome de quem construiu, correndo juros e multa, mesmo que a construção já esteja averbada na matrícula.
- Não pago, o débito é inscrito em dívida ativa da União, muda de órgão e passa a constar de consulta pública.
É por isso que a pendência costuma ser descoberta no pior momento: quando o negócio já está fechado, o comprador confere a situação fiscal e o prazo já está correndo.
O que precisa acontecer antes
A certidão é o último passo, e não o primeiro. Ela só é emitida depois de a obra estar cadastrada e o INSS apurado e quitado ou parcelado. A sequência é esta:
- CNO. A obra precisa existir no Cadastro Nacional de Obras da Receita Federal, com dados corretos.
- Aferição no Sero. O INSS de obra é apurado no Serviço Eletrônico para Aferição de Obras, conforme a Instrução Normativa RFB nº 2.021/2021, a partir da área, do padrão e da destinação da construção.
- Deduções. Notas fiscais de material e de serviços de terceiros reduzem a base de cálculo dentro da lei.
- Quitação ou parcelamento. Com o valor recolhido ou o parcelamento em dia, a certidão passa a ser emitida.
Pular etapas não acelera nada, porque o sistema não permite. O que acelera é chegar à aferição com a documentação organizada.
Quem procura a certidão está, quase sempre, procurando a etapa final de um processo que ainda não começou. É por isso que o prazo costuma apertar.
Quando a certidão não sai por outro motivo
Nem toda recusa de certidão vem da obra. Uma pendência em nome do proprietário ou da empresa, inclusive um débito já inscrito em dívida ativa da União, também bloqueia a emissão. Nesse caso, resolver a obra não basta: é preciso identificar todas as pendências e tratar cada uma no órgão correspondente, a Receita Federal ou a Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional.
O primeiro passo, em qualquer cenário, é o mesmo: levantar o que existe. Em A Regular Soluções esse levantamento é gratuito, e a partir dele você sabe exatamente o que está impedindo a certidão e em quantas etapas isso se resolve.